Si ha ocupado un bien de buena fe, de manera pública y continua durante el tiempo que establece la ley, puede solicitar judicialmente que se le reconozca como propietario. El proceso se llama declarativo de pertenencia.
La prescripción adquisitiva — también llamada usucapión — es el mecanismo por el cual una persona adquiere la propiedad de un bien por haberlo poseído durante el tiempo que señala la ley, cumpliendo ciertas condiciones. En Colombia, está regulada principalmente por el artículo 2512 del Código Civil y los artículos siguientes.
No es un mecanismo para "quitarle" bienes a nadie: es el reconocimiento jurídico de una realidad fáctica preexistente. Si durante años usted ha sido quien cuida, mejora, paga impuestos y usa un bien como si fuera suyo, la ley ofrece la posibilidad de formalizar esa situación.
"La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él."
El Código Civil colombiano distingue dos clases de prescripción adquisitiva:
Requiere posesión regular — es decir, con justo título y buena fe — durante 5 años para inmuebles. El justo título puede ser una promesa de compraventa, una escritura con vicio de forma, o cualquier acto jurídico que fundamente la posesión aunque no sea suficiente para transferir el dominio.
Requiere posesión irregular — sin título o de mala fe — durante 10 años. En este caso no se exige ni justo título ni buena fe; solo la posesión continua, pública y no interrumpida por ese período.
| Tipo | Plazo | Requisitos |
|---|---|---|
| Ordinaria | 5 años | Justo título + buena fe + posesión continua y pública |
| Extraordinaria | 10 años | Solo posesión continua, pública y no interrumpida |
La posesión debe ser visible para cualquiera — incluido el verdadero propietario. Ocupar un lote a escondidas, sin hacer mejoras visibles ni actuar frente a terceros como propietario, no constituye posesión apta para prescribir. Los actos de posesión más relevantes son: construir, cercar, sembrar, pagar impuestos prediales, solicitar servicios públicos, y ejercer actos de administración sobre el bien.
La interrupción civil: si el verdadero propietario interpone una demanda de reivindicación antes de que se complete el plazo, el tiempo de posesión se interrumpe y el conteo debe empezar de nuevo. Por eso es importante iniciar el proceso declarativo de pertenencia a tiempo.
Para que la prescripción sea reconocida, es necesario iniciar un proceso judicial ante el juez civil del circuito del lugar donde se encuentra el inmueble. En ese proceso, el poseedor aporta las pruebas de su posesión (escrituras, declaraciones, recibos de servicios, fotos, testimonios) y el juez, si las encuentra suficientes, dicta sentencia declarando que el demandante es el nuevo propietario.
La sentencia se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y a partir de ese momento el demandante aparece como propietario en el certificado de tradición y libertad del inmueble.
No. Los bienes de uso público, los bienes fiscales de la Nación y los bienes baldíos no son susceptibles de prescripción adquisitiva (art. 2519 CC). Si el bien en cuestión es un baldío o tiene antecedentes de propiedad estatal, el proceso es diferente y se rige por normas agrarias especiales.
Sandra Patricia Mora llevaba años poseyendo un inmueble en Girardot. Cuando demandó la declaración de pertenencia, el juez negó su pretensión con un argumento que la dejó atónita: los episodios de violencia que había sufrido de su expareja dentro de ese inmueble eran, según el juzgado, evidencia de que la posesión había sido interrumpida. Las agresiones sufridas por Sandra se usaban ahora en su contra.
Sandra Patricia Mora Sarmiento presentó en agosto de 2016 demanda de pertenencia ante el Juzgado Segundo Civil Municipal de Girardot, buscando que se le declarara propietaria por prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio. El juzgado negó sus pretensiones con un argumento técnico que la Corte calificaría de problemático: valoró los actos de violencia que Sandra había sufrido de su expareja dentro del inmueble como una interrupción de la posesión, en lugar de considerarlos como lo que eran — agresiones sufridas por ella. El Tribunal de Cundinamarca confirmó.
La Corte identificó dos errores graves: el juzgado valoró mal las pruebas al tratar la violencia sufrida por Sandra como interrupción de su posesión, y no aplicó perspectiva de género al analizar el caso. La Corte ordenó al juzgado de Girardot dictar una nueva sentencia que valorara correctamente las pruebas y aplicara el enfoque que el caso requería.
Personas y familias. Análisis técnico, lenguaje claro.