Colombia tiene más de cuatro millones de unidades en propiedad horizontal. La mayoría de los conflictos que surgen en estos conjuntos tienen respuesta en la Ley 675 de 2001 — pero pocas personas la conocen bien.
La propiedad horizontal es el régimen jurídico que regula los edificios y conjuntos donde coexisten bienes privados — su apartamento, casa o local — y bienes comunes que pertenecen a todos los copropietarios: la portería, los ascensores, los parqueaderos de visitantes, las zonas verdes, la piscina. La Ley 675 de 2001 es la norma que lo regula en Colombia.
Entender esta ley no es solo útil si tiene un conflicto. Es útil desde el momento en que compra, arrienda o hereda una unidad en un conjunto: el reglamento que firmó al tomar posesión del inmueble tiene fuerza de ley entre usted y los demás copropietarios.
"Bienes comunes: partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular."
Esta es la confusión más frecuente. La respuesta directa es: solo la asamblea de copropietarios o el consejo de administración, si el reglamento le ha delegado esa facultad expresamente. La persona que administra el conjunto no puede imponer multas por cuenta propia. Su función es ejecutar las decisiones de la asamblea y el consejo, no sancionarle directamente.
El artículo 59 de la Ley 675 establece las clases de sanciones posibles y el artículo 60 exige que antes de sancionar se garantice el debido proceso: notificación escrita, descargos y decisión motivada. Una multa impuesta sin seguir ese proceso es nula.
Regla práctica: si le llegó una multa y no recibió previamente una comunicación formal indicando la infracción y dándole la posibilidad de presentar descargos, esa multa tiene un vicio de procedimiento que puede atacarse ante un juez civil municipal en proceso verbal sumario.
La Ley 675 establece límites. Las multas por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias (ruido, mascotas, uso de zonas comunes, etc.) no pueden superar el equivalente a dos cuotas de administración mensual por cada infracción, y la suma total de multas no puede exceder diez cuotas de administración. Esto aplica salvo que el reglamento establezca montos menores.
Si el reglamento no describe la infracción y su sanción de manera previa, no se puede sancionar. La conducta infractora, su consecuencia y el término deben estar definidos en el reglamento antes de que ocurra el hecho.
El impago de cuotas ordinarias o extraordinarias genera intereses de mora a la tasa máxima legal. Adicionalmente, la copropiedad puede publicar internamente la lista de morosos — solo en zonas de circulación interna, no en espacios públicos ni redes sociales. Si la mora persiste, la copropiedad puede iniciar un proceso ejecutivo ante un juez civil para el cobro. El reglamento puede además restringir el uso de zonas comunes no esenciales, pero nunca puede suspender el acceso a la portería, los medios de comunicación internos ni las vías de acceso.
| Consecuencia del impago | ¿Permitida por la ley? |
|---|---|
| Intereses de mora | Sí — máximo la tasa bancaria corriente × 1.5 |
| Publicación lista de morosos (zonas internas) | Sí — solo en zonas de circulación interna |
| Restricción de salón comunal o piscina | Sí — si el reglamento lo prevé |
| Suspensión de citófono o acceso a portería | No — está expresamente prohibido |
| Proceso ejecutivo ante juez civil | Sí — el acta de asamblea presta mérito ejecutivo |
| Negación del derecho a votar en asamblea | Sí — si está en mora al momento de la asamblea |
La cuota de administración no la decide el administrador ni el consejo. La decide la asamblea general de copropietarios al aprobar el presupuesto anual. El artículo 38 de la Ley 675 establece que debe cubrir los gastos necesarios para la conservación, funcionamiento y administración de los bienes comunes.
La ley no fija un tope de aumento anual. No hay un porcentaje máximo ligado al IPC ni al salario mínimo — aunque en la práctica muchas copropiedades los usan como referencia. Lo que sí es obligatorio es que el aumento esté respaldado por un presupuesto aprobado formalmente en asamblea. Un aumento decidido solo por la persona administradora, sin respaldo de asamblea, es inválido.
El valor de la cuota de cada propietario se calcula multiplicando el presupuesto total por el coeficiente de copropiedad de su unidad — que refleja el porcentaje que representa su inmueble respecto al total del conjunto. Este coeficiente está en la escritura y en el reglamento.
Una de las situaciones más frecuentes en los conjuntos residenciales — y que genera muchas consultas — es cuando la administración amenaza con multas o sanciones a un residente por haber presentado una queja formal (PQR), interpuesto una tutela o denunciado ante las autoridades. Esto es manifiestamente ilegal.
Presentar una PQR o interponer una tutela no es una infracción al reglamento de propiedad horizontal: es el ejercicio de un derecho fundamental consagrado en el artículo 23 de la Constitución Política (derecho de petición) y en el artículo 229 (acceso a la administración de justicia). Ningún reglamento de propiedad horizontal puede sancionar el ejercicio de un derecho fundamental. La cláusula que lo intente es nula por objeto ilícito.
La amenaza para que una persona deje de ejercer estos derechos puede configurar además el delito de constreñimiento ilegal (art. 182 del Código Penal), denunciable ante la Fiscalía General de la Nación.
"El administrador responde hasta por culpa leve en el ejercicio de sus funciones. El administrador debe responder con su propio patrimonio por los perjuicios que, por dolo o culpa, ocasione a los propietarios o a terceros. Se presume su culpa en los casos de extralimitación de funciones o violación de la ley o del reglamento."
Una pregunta frecuente en los conjuntos residenciales modernos: ¿quién debe pagar la instalación y el mantenimiento de las redes de internet o televisión dentro del edificio?
La respuesta depende de dónde están ubicadas. Las redes que están dentro de cada unidad privada — dentro de su apartamento — son un bien privado y su costo corre por cuenta del propietario o arrendatario. Las redes que están en las zonas comunes del conjunto — la infraestructura que llega hasta el edificio y corre por las áreas compartidas — son un bien común y su instalación y mantenimiento deben ser sufragados por todos los propietarios como parte de las expensas comunes, conforme al artículo 3 de la Ley 675.
La asamblea general de copropietarios es el máximo órgano de la propiedad horizontal. Sus decisiones obligan a todos los propietarios y residentes, incluso a quienes votaron en contra o no asistieron. El artículo 37 de la Ley 675 establece que debe reunirse ordinariamente una vez al año, dentro de los tres primeros meses de cada año.
Solo los propietarios — no los arrendatarios, salvo que el propietario les delegue expresamente su voto mediante poder. Los propietarios en mora de cuotas de administración pueden asistir a la asamblea pero no tienen derecho a voto.
Las decisiones de la asamblea que violen la ley o el reglamento pueden impugnarse ante un juez civil municipal, mediante proceso verbal sumario. El plazo para impugnar es de dos meses contados desde la fecha en que se realizó la asamblea o desde que el propietario ausente tuvo conocimiento de la decisión. Vencido ese plazo, la decisión queda en firme aunque sea contraria a derecho.
Importante: si no asistió a la asamblea y se tomó una decisión que le afecta — un aumento de cuota extraordinario, una restricción nueva, la elección de una persona administradora que usted considera irregular — tiene dos meses para actuar. Ese plazo corre incluso si nadie le notificó personalmente.
El artículo 5 parágrafo de la Ley 675 establece que las cláusulas del reglamento que sean contrarias a la ley se consideran no escritas — es decir, no tienen efecto jurídico aunque estén impresas en el documento que firmó. Esto es relevante porque muchos reglamentos antiguos contienen cláusulas que han quedado desfasadas por cambios legislativos o declaraciones de inexequibilidad.
Por ejemplo: algunos reglamentos prohíben mascotas de manera absoluta. Esa prohibición puede entrar en tensión con derechos constitucionales y con la jurisprudencia reciente. O cláusulas que asignan al administrador facultades sancionatorias que la ley reserva exclusivamente a la asamblea. Esas cláusulas son nulas aunque estén en el reglamento.
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