El arrendador no hace las reparaciones prometidas: derechos del arrendatario y cómo terminar el contrato

La promesa que no se cumplió: "le arreglamos antes de que entre"

Es un escenario recurrente: el arrendatario firma el contrato después de que el arrendador prometió verbalmente ciertos arreglos antes de la entrega. Las reparaciones no se hacen, el inquilino entra con defectos, reclama y recibe silencio. La respuesta depende de qué dice el contrato y del tipo de reparación, pero hay principios que aplican siempre.

La obligación fundamental del arrendador

El artículo 1982 del Código Civil establece que el arrendador tiene dos obligaciones principales: entregar la cosa en buen estado y mantenerla en condiciones de servir para el uso para el que fue arrendada. Esas obligaciones no pueden trasladarse al arrendatario por contrato cuando se trata de reparaciones necesarias — las indispensables para que el inmueble pueda usarse.

Las reparaciones locativas — pequeñas reparaciones por desgaste ordinario del uso — sí pueden pactarse a cargo del arrendatario. Pero hay una línea entre lo locativo y lo necesario que el contrato no puede cruzar.

Las tres opciones cuando el arrendador no repara

Si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias después de ser notificado con plazo razonable, el arrendatario tiene:

1. Pedir la terminación del contrato: si el incumplimiento es grave y hace el inmueble inadecuado para el uso pactado, el arrendatario puede solicitarla ante la alcaldía o el juez según la Ley 820 de 2003.
2. Hacer las reparaciones y cobrarlas al arrendador: si hay peligro en la tardanza, el arrendatario puede ejecutar las reparaciones necesarias y descontarlas del canon, documentando todo con facturas y notificación previa escrita.
3. Exigir rebaja del canon: si el inmueble dejó de prestar parcialmente el servicio para el que fue arrendado, puede pedirse una reducción proporcional.

¿La cláusula "todos los arreglos son del arrendatario" es válida?

Parcialmente. Puede ser válida para las reparaciones locativas, pero no puede trasladar las reparaciones necesarias que son obligación del arrendador por ley. Si la pared se cae, si las instalaciones eléctricas son un peligro, si la cubierta tiene goteras: eso no puede ser del arrendatario aunque el contrato lo diga. El artículo 1985 es de orden público y no puede derogarse contractualmente en perjuicio del arrendatario.