Arras en la promesa de compraventa: confirmatorias vs. penitenciales y cuándo se pierden

La cláusula que nadie lee con atención hasta que pierde el dinero

Firmó la promesa de compraventa de un apartamento y pagó las arras. El banco tardó más de lo esperado con el crédito. El vendedor dice que puede quedarse con las arras por incumplimiento. La respuesta depende de un detalle que muchos pasan por alto: qué tipo de arras pactaron.

Arras confirmatorias vs. arras penitenciales

Las arras confirmatorias confirman que hay contrato. Si cualquiera incumple, la parte que cumplió puede exigir el cumplimiento o la resolución, más indemnización de perjuicios. Las arras no son el límite de la responsabilidad.

Las arras penitenciales (o de retracto) le dan a cada parte la opción de desistir: el comprador perdiéndolas, el vendedor devolviéndolas dobladas. Con arras penitenciales, desistir es una opción legal, no un incumplimiento.

Cuándo la demora del banco puede no ser culpa del comprador

Si el contrato incluye una condición como "sujeto a aprobación del crédito" o establece un plazo para el desembolso, y el banco se demoró por razones ajenas al comprador, argumentar incumplimiento imputable puede no proceder. Lo que importa es si el comprador hizo todo lo que estaba en su poder: radicó documentos, cumplió requisitos, gestionó el crédito activamente. La negligencia del comprador sí genera incumplimiento; la demora del banco no necesariamente.

Checklist antes de firmar una promesa con arras

• ¿Qué tipo de arras son? ¿El contrato lo dice expresamente?
• ¿Hay cláusula sobre qué pasa si el banco no aprueba el crédito en el plazo pactado?
• ¿El plazo para el desembolso es realista con los tiempos actuales del sistema financiero?
• ¿Qué constituye incumplimiento imputable a cada parte?