El apartamento tiene defectos que el vendedor o constructor no informó. ¿Cuánto tiempo tiene para reclamar? ¿Puede pedir que se deshaga la venta? ¿La lluvia es realmente fuerza mayor? Las respuestas dependen del tipo de compraventa y del origen del defecto.
Compró un apartamento. Pasaron meses. Llegó la primera temporada de lluvias y el agua entró por las ventanas. La constructora respondió su derecho de petición con una frase que ya se convirtió en un reflejo corporativo: "las lluvias fuertes son un fenómeno natural contemplado en el artículo 64 del Código Civil como fuerza mayor, lo que nos exonera de responsabilidad".
Ese argumento tiene un problema: la fuerza mayor exige que el evento sea irresistible, imprevisible y exterior. Las lluvias en Colombia son completamente previsibles. Un constructor que construye en el trópico debe diseñar ventanas que resistan la lluvia. Si no lo hizo, el defecto es de construcción, no de la naturaleza.
Un vicio oculto es un defecto del bien vendido que existía al momento de la venta, que no era aparente en una inspección normal, y que hace al bien inútil para su destino o lo hace menos apto para él. Para que sea reclamable deben cumplirse tres condiciones: el vicio debe haber existido antes de la venta, no debe haber sido aparente, y debe ser suficientemente grave.
"Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: 1. Haber existido al tiempo de la venta. 2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio. 3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio."
Los plazos son cortos y muchas personas los pierden sin saberlo:
La fuerza mayor en Colombia requiere tres elementos: que el hecho sea imprevisible, irresistible y exterior al obligado. Una lluvia torrencial en Bogotá — donde llueve varios meses al año — no es imprevisible. Un constructor profesional debe prever las condiciones climáticas del lugar donde construye. Si las ventanas o la cubierta fallan ante una lluvia ordinaria, el defecto es del constructor, no de la lluvia.
El camino es: derecho de petición exigiendo la reparación con plazo razonable, y si no responde o niega la garantía, acción de protección al consumidor ante la Superintendencia de Industria y Comercio o demanda ante juez civil.
Personas y familias. Análisis técnico, lenguaje claro.