La persona que administra su conjunto no tiene facultad para multarle directamente. La Ley 675 de 2001 establece quién puede sancionar, qué procedimiento debe seguirse y cuáles son los límites. Conocerlos es la diferencia entre pagar una multa injusta y poder impugnarla.
Serie: Propiedad horizontal en Colombia · Ley 675 de 2001
En los conjuntos residenciales de Colombia es muy común que la persona a cargo de la administración imponga multas directamente, como si fuera una atribución propia de su cargo. No lo es. La ley es clara: las multas solo pueden imponerlas la asamblea general de copropietarios o el consejo de administración, y únicamente cuando el reglamento le haya atribuido expresamente esa facultad al consejo.
La persona administradora ejecuta las sanciones, notifica y cobra. No las decide. Si le llegó una multa firmada únicamente por la administración, sin respaldo de asamblea o consejo, esa multa tiene un defecto de competencia y puede atacarse.
"Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad."
El artículo 59 de la Ley 675 establece un listado cerrado de tres clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias — es decir, por conductas, no por deudas de dinero:
Lo que nunca puede hacer la administración: suspender el citófono, negar acceso a la portería, impedir el ingreso de visitantes ni bloquear el uso de las vías de circulación interna — independientemente de la mora o la infracción que tenga el residente.
Antes de imponer cualquier sanción, la ley exige que se surta un proceso previo. No hay sanción válida sin este procedimiento:
El artículo 60 también exige considerar la reincidencia y aplicar criterios de proporcionalidad. Una multa máxima por una primera infracción leve, sin considerar atenuantes, viola el principio de proporcionalidad y puede impugnarse.
Los arrendatarios también están sujetos al reglamento de propiedad horizontal y pueden ser sancionados por incumplirlo. Pero los órganos de administración tienen la obligación de garantizarles exactamente el mismo debido proceso que a los propietarios: derecho a la defensa, a presentar descargos y a impugnar la sanción.
Este es uno de los puntos más importantes y menos conocidos: para que una conducta pueda sancionarse, debe estar previamente tipificada en el reglamento de propiedad horizontal, junto con la sanción que le corresponde y su duración razonable. No es suficiente con que la conducta sea molesta o contraria a la convivencia. Si el reglamento no la contempla expresamente, no puede sancionarse.
Esto significa que si le impusieron una multa por una conducta que no aparece en su reglamento, esa sanción carece de fundamento legal y es nula. El camino para atacarla es la impugnación ante un juez civil municipal en proceso verbal sumario, dentro de los dos meses siguientes a la notificación de la sanción.
La Ley 675, artículo 62 permite impugnar cualquier sanción ante el juez civil municipal del lugar donde está ubicado el conjunto. El proceso es verbal sumario — uno de los más sencillos del sistema judicial colombiano. El plazo para impugnar es de dos meses contados desde la notificación de la sanción. Vencido ese plazo, la sanción queda en firme aunque sea ilegal.
La Corte Constitucional, en la Sentencia C-318 de 2002, fue enfática en que quienes residan en un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal — sean propietarios o arrendatarios — tienen derecho a elevar peticiones y a ser oídos antes de que se adopten decisiones que puedan afectarlos. Ese derecho no puede restringirse por vía del reglamento interno.
Un administrador de un conjunto residencial en Cali creó una agenda secreta donde anotaba cada falta de los niños: montar bicicleta en la rampa, correr sobre las tapias, tirar canicas a los apartamentos. Cuando el niño Sebastián acumuló seis registros, sus padres recibieron una carta: si volvía a ser reportado, la multa sería de 25 salarios mínimos diarios. Nadie les había dado la posibilidad de defenderse. Interpusieron tutela.
El Consejo de Administración del Conjunto Residencial Valle de la Ferreira, en Cali, creó en 2004 una agenda de comportamiento de menores sin informárselo a los residentes. En el registro de Sebastián Paz Sarría constaban seis conductas: subirse por ventanas del parque, correr sobre tapias, subirse a zonas comunes, tirar canicas a apartamentos, caminar por jardines causando daños, y montar bicicleta en las rampas del parqueadero. La carta a los padres advertía que ante una nueva queja se les impondría una multa de 25 salarios mínimos diarios legales vigentes. No había habido citación a descargos. Nadie les había preguntado su versión.
La Corte reconoció que los conjuntos pueden llevar registros de comportamiento, pero fijó límites claros: solo puede registrarse lo que afecta a la comunidad, no la conducta individual de un niño en zonas comunes. Ordenó garantizar el debido proceso antes de cualquier sanción y advirtió que el conjunto debería revisar cuáles de las conductas de Sebastián realmente afectaban la convivencia. La Corte también señaló que una multa de 25 salarios mínimos por montar bicicleta en la rampa no supera ningún análisis de proporcionalidad.
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