La asamblea general de copropietarios es la máxima autoridad del conjunto. Sus decisiones son obligatorias para todos, incluso para quienes no asistieron. Pero cuando esas decisiones violan la ley o el reglamento, la Ley 675 de 2001 le da herramientas concretas para atacarlas.
Serie: Propiedad horizontal en Colombia · Ley 675 de 2001
La asamblea general de copropietarios es el órgano de máxima autoridad en la propiedad horizontal. Sus decisiones, adoptadas conforme a la ley y al reglamento, son obligatorias para todos los propietarios y residentes — incluso para quienes votaron en contra, para quienes no asistieron y para quienes llegaron al conjunto después de que se tomó la decisión.
Esto tiene una consecuencia práctica importante: no asistir a la asamblea no lo exime de sus decisiones. Si aprobaron una cuota extraordinaria o una restricción nueva, usted está obligado a cumplirla aunque no haya estado presente.
"La asamblea general de propietarios se reunirá ordinariamente una vez al año, dentro de los tres primeros meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal..."
La asamblea ordinaria debe realizarse dentro de los tres primeros meses de cada año. La convocatoria la hace la persona administradora con al menos quince días hábiles de anticipación, indicando fecha, hora, lugar y orden del día. Si la administración no convoca, cualquier copropietario puede solicitar al alcalde local que lo haga.
La asamblea extraordinaria puede convocarse cuando las circunstancias lo exijan — obras urgentes, remoción del administrador, conflictos graves. Puede convocarla la administración, el consejo, o un número de propietarios que represente el 20% de los coeficientes del conjunto, según lo establezca el reglamento.
Para que la asamblea pueda sesionar válidamente se requiere la presencia de propietarios que representen más del 50% de los coeficientes de copropiedad. Si no se logra ese quórum en la primera convocatoria, puede realizarse una segunda reunión tres días hábiles después — a las 8 p.m. si el reglamento no dice otra cosa — con los asistentes que lleguen, sin importar cuántos sean.
Las decisiones en asamblea se toman por mayoría de los votos presentes, salvo que el reglamento o la ley exijan mayorías especiales para ciertos temas — como modificar el reglamento, autorizar obras que afecten la estructura, o disolver la copropiedad.
Los propietarios en mora no votan. Si al momento de la asamblea usted tiene deudas pendientes de cuotas de administración, puede asistir y participar en las deliberaciones, pero no tiene derecho a voto hasta que se ponga al día.
Si no puede asistir, puede delegar su voto en otra persona mediante poder escrito. Un propietario puede representar hasta dos unidades privadas distintas a las suyas, salvo que el reglamento establezca un límite diferente. Los arrendatarios no pueden votar por cuenta propia — solo si el propietario les delega expresamente ese derecho mediante poder.
Las decisiones de la asamblea que violen la ley o el reglamento pueden impugnarse ante el juez civil municipal del lugar donde está el conjunto, mediante proceso verbal sumario. Este es uno de los procesos más accesibles del sistema judicial colombiano — relativamente rápido y de bajo costo.
El plazo para impugnar es de dos meses, contados desde la fecha de la asamblea si usted estuvo presente, o desde la fecha en que tuvo conocimiento de la decisión si estuvo ausente. Vencido ese plazo, la decisión queda en firme aunque sea contraria a derecho.
| Causal de impugnación | Ejemplo |
|---|---|
| Violación de la ley | La asamblea aprobó una sanción sin seguir el debido proceso del art. 60 |
| Violación del reglamento | Se tomó una decisión sin el quórum que exige el reglamento |
| Lesión grave a los intereses de la copropiedad | Se contrató a un proveedor a precios notoriamente superiores al mercado |
| Abuso del derecho de mayorías | La mayoría aprobó medidas que afectan desproporcionalmente a una minoría |
Si la persona administradora incumple su obligación de convocar la asamblea ordinaria dentro de los tres primeros meses del año, cualquier copropietario puede solicitarle al alcalde municipal que haga la convocatoria. El alcalde tiene la facultad de convocarla de oficio cuando la administración no lo hace. También puede hacerlo el revisor fiscal, si existe en el conjunto.
Cuando se expidió la Ley 675 de 2001, surgió la pregunta incómoda: ¿podía la asamblea de propietarios sancionar a un arrendatario sin escucharlo? ¿Podían tomarse decisiones que afectaran a residentes no propietarios sin darles la posibilidad de hablar? Cuatro ciudadanos demandaron la ley ante la Corte. La respuesta cambió la forma en que funcionan los conjuntos residenciales de Colombia.
La Ley 675 de 2001 recién expedida parecía concentrar todo el poder en la asamblea de propietarios, dejando a los arrendatarios y moradores no propietarios en una zona gris: podían ser sancionados, pero no era claro si tenían derecho a defenderse o a ser escuchados antes de que se tomaran decisiones que los afectaran. Los accionantes argumentaron que eso violaba el derecho de petición y el debido proceso.
La Corte fue directa: quienes residan en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal tienen derecho a elevar peticiones y obtener respuesta, sin importar si son propietarios o arrendatarios. Cuando una decisión de la asamblea pueda afectarles, tienen derecho a ser oídos antes de que esa decisión se tome. Este fallo es la razón por la que hoy un arrendatario al que van a sancionar tiene derecho a presentar descargos igual que un propietario.
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