La distinción entre bien común y bien privado define quién mantiene qué, quién paga qué y quién es responsable cuando algo falla. En los conjuntos residenciales colombianos, confundir estas categorías genera conflictos que podrían evitarse si se conociera bien la Ley 675 de 2001.
Serie: Propiedad horizontal en Colombia · Ley 675 de 2001
En un conjunto residencial conviven dos clases de bienes con regímenes jurídicos completamente distintos. Los bienes privados son de uso y dominio exclusivo de cada propietario: su apartamento, parqueadero privado, depósito. Los bienes comunes pertenecen en pro indiviso a todos los copropietarios: la portería, los ascensores, las zonas verdes, la fachada, la cubierta, las redes de instalaciones que sirven al conjunto.
La distinción importa porque define quién paga qué, quién decide qué y quién es responsable de qué. Una filtración en la cubierta la repara la administración con cargo a las expensas comunes. Una filtración dentro de su apartamento, causada por la tubería interna de su unidad, la repara usted.
"Bienes comunes: partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular."
Dentro de los bienes comunes, la ley distingue entre esenciales y no esenciales. Esta distinción tiene consecuencias prácticas directas: los bienes esenciales no pueden restringirse bajo ninguna circunstancia, ni siquiera como sanción por mora o por incumplimiento del reglamento.
Son bienes comunes esenciales todos aquellos indispensables para el uso y habitabilidad del bien privado: las vías de acceso al conjunto, la portería, los medios de comunicación interna (citófonos, intercomunicadores), los corredores, las escaleras y ascensores de uso general. Restringir el acceso a cualquiera de ellos — incluso a un copropietario moroso — es ilegal.
Son bienes comunes no esenciales los de uso recreativo o complementario: salón comunal, piscina, zonas deportivas, sala de juegos. Estos sí pueden restringirse como sanción, siguiendo el procedimiento del debido proceso establecido en la ley.
Esta pregunta genera muchos conflictos en los conjuntos modernos. La respuesta depende de dónde está ubicada la red:
Lo mismo aplica para las redes de energía eléctrica, gas, agua y alcantarillado: el tramo que está dentro de su unidad es suyo; el tramo que está en las zonas comunes es de todos.
Caso frecuente: el conjunto decide instalar fibra óptica para todos los apartamentos. El cableado que recorre los pasillos y las fachadas internas es un bien común y su costo va a las expensas. El cableado dentro de cada apartamento lo paga cada propietario. Si el conjunto quiere cobrar todo a las expensas, necesita acuerdo de asamblea que lo autorice expresamente.
Aunque su apartamento es un bien privado, no tiene libertad absoluta para modificarlo. La Ley 675 y el reglamento de propiedad horizontal establecen restricciones que protegen la estructura del conjunto y los derechos de los demás copropietarios:
Algunos bienes comunes tienen asignación de uso exclusivo a favor de determinadas unidades: terrazas privadas, patios traseros, parqueaderos de uso exclusivo. Son bienes comunes — pertenecen a todos los copropietarios — pero su uso está reservado a una unidad específica. Esa asignación debe constar en el reglamento o en la escritura de la unidad.
La asamblea puede cobrar una compensación económica por el uso exclusivo de estos bienes comunes, si así lo establece el reglamento. Pero no puede revocar el derecho de uso exclusivo unilateralmente — eso requeriría modificar el reglamento con el quórum especial correspondiente.
Si un bien común en mal estado causa un daño — la cubierta filtra y arruina los muebles de su apartamento, el ascensor falla y alguien resulta lesionado, una tubería común revienta e inunda su unidad — la responsabilidad es de la copropiedad y, concretamente, de la persona administradora por no haber mantenido adecuadamente ese bien.
La Ley 675, artículo 50 establece que la persona administradora responde hasta por culpa leve. Si el daño ocurrió porque dejó de hacer el mantenimiento que era su obligación, hay culpa. El perjudicado puede demandar a la copropiedad — representada por la administración — por responsabilidad civil, reclamando la reparación del daño.
Un propietario de un local comercial en Cali tenía todo el derecho de decidir cuándo abrir su negocio. Hasta que la asamblea de copropietarios aprobó una norma que lo obligaba a abrir los domingos — y estableció multas para quien no lo hiciera. Los demás propietarios argumentaban que los locales cerrados afectaban el flujo de clientes de todo el conjunto. El propietario interpuso tutela. La Corte tuvo que definir hasta dónde llega la autoridad de la asamblea sobre los bienes privados.
La asamblea de copropietarios de un conjunto en Cali aprobó, en ejercicio de sus facultades, una disposición que exigía a todos los locales comerciales del conjunto abrir los domingos. Quien no cumpliera enfrentaría multas. El argumento era colectivo: el cierre de algunos locales perjudicaba a quienes sí abrían. El propietario afectado consideró que esa decisión invadía su libertad económica y el dominio sobre su bien privado.
La Corte concedió la tutela. Su razonamiento fue preciso: la asamblea puede tomar decisiones sobre las zonas comunes, pero su ámbito de injerencia sobre los bienes privados es limitado. El titular del dominio puede disponer de su bien privado según le parezca, dentro de los límites de la ley. Obligar a un propietario a abrir su local en un día determinado bajo amenaza de multa era una extralimitación de las funciones de la asamblea.
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