En muchos conjuntos residenciales colombianos la administración amenaza con multas a quien presenta quejas o tutelas. Esa amenaza no solo es nula — puede ser un delito penal. La Ley 675 de 2001 y el Código Penal tienen herramientas concretas para responderle.
Serie: Propiedad horizontal en Colombia · Ley 675 de 2001
Un residente interpone una tutela o presenta un derecho de petición ante la administración del conjunto. La respuesta no es resolver la queja: es una amenaza de multa o sanción por haberla presentado. A veces la amenaza es explícita — una comunicación escrita que advierte que "presentar tutelas genera sanciones" —, a veces es verbal y difusa.
Este tipo de actuación no solo es ilegal. Es doblemente ilegal: viola el régimen de propiedad horizontal y puede configurar un delito penal.
El artículo 23 de la Constitución Política garantiza el derecho de petición. El artículo 229 garantiza el acceso a la administración de justicia. Estos son derechos fundamentales — están en la cima del ordenamiento jurídico colombiano y ningún reglamento de propiedad horizontal puede restringirlos ni sancionarlos.
Presentar una PQR ante la administración del conjunto o interponer una tutela no es un incumplimiento de convivencia ni una infracción del reglamento. Es el ejercicio de un derecho. Cualquier sanción que se imponga por ese motivo es nula por objeto ilícito — carece de fundamento legal desde el momento en que se impone.
"El administrador responde hasta por culpa leve en el ejercicio de sus funciones [...] Se presume su culpa en los casos de extralimitación de funciones o violación de la ley o del reglamento y amenazar a un residente es una clara extralimitación de sus funciones."
El artículo 182 del Código Penal tipifica el constreñimiento ilegal como el hecho de obligar a otra persona a hacer, tolerar u omitir alguna cosa mediante coacción. La pena es de 16 a 36 meses de prisión.
Cuando una administradora amenaza con sanciones a un residente para que deje de interponer PQR o tutelas, está utilizando la coacción para obligarle a omitir el ejercicio de un derecho fundamental. Eso encaja directamente en el tipo penal del constreñimiento ilegal y es denunciable ante la Fiscalía General de la Nación.
Diferencia con la extorsión: el constreñimiento ilegal ocurre cuando se obliga a alguien mediante amenazas a hacer o dejar de hacer algo, sin exigir dinero indebido. Si además se exige dinero que no se debe, la conducta puede ser extorsión. La distinción la trazó la Sala Penal de la Corte Suprema de Justicia en la decisión Rad. 56227 del 10 de marzo de 2021.
Además de la vía penal, la persona amenazada puede demandar a la administradora por responsabilidad civil extracontractual. El artículo 50 de la Ley 675 establece que la persona administradora debe responder con su propio patrimonio por los perjuicios que, por dolo o culpa, ocasione a los propietarios o a terceros. Y agrega que se presume su culpa en los casos de extralimitación de funciones — lo cual es exactamente lo que ocurre cuando amenaza a un residente por ejercer sus derechos.
Esta presunción de culpa es importante porque invierte la carga de la prueba: no es el residente quien debe demostrar que la administradora actuó mal — es la administradora quien debe probar que actuó correctamente.
Violeta no había robado ni agredido a nadie. En una Central de Abastos organizada bajo el régimen de propiedad horizontal, la habían visto en una actitud íntima con otro vendedor. El reglamento interno lo prohibía. La sanción fue de cinco años de suspensión como vendedora ambulante — su único medio de sustento. La Corte Constitucional tuvo que explicar hasta dónde llega el reglamento de propiedad horizontal y dónde empieza la vida privada.
En agosto de 2018, la administración de una Central de Abastos impuso a Violeta (nombre ficticio de la sentencia) una suspensión de cinco años como vendedora ambulante, y al señor Federico una multa de 15 salarios mínimos. Ambos habían sido vistos en lo que la sentencia describe como conductas íntimas en un área de las instalaciones. El reglamento de la Central, adoptado conforme a la Ley 675 de 2001, preveía esa sanción. El proceso fue correcto en lo formal. Violeta interpuso tutela argumentando vulneración de su dignidad, intimidad, igualdad y derecho al trabajo.
La Corte reconoció la autonomía de los conjuntos para dictar reglamentos, pero trazó el límite: el reglamento de propiedad horizontal no puede regular lo que ocurre en el ámbito privado de las personas, aunque ocurra físicamente dentro del inmueble. Si la conducta pertenece a la esfera de la autonomía personal y no afecta la comunidad, la sanción es nula. La Corte también señaló la diferencia de trato entre Violeta y Federico — mismo hecho, sanción mucho más grave para ella — y ordenó revisar el proceso con perspectiva de igualdad.
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